INFORMATII UTILE DESPRE LOCUINTA IN BELGIA

Info utile pentru cumpararea unei locuinte in Belgia
Dupa cum spunea cineva, integrarea intr-o tara straina vine odata cu achizitionarea unei locuinte propietate personala.
Si pentru ca aceasta etapa, mai devreme sau mai tarziu, se poate produce, sa aflam din randurile urmatoare siturile cu informatii utile in domeniu.
Cumpararea unei locuinte nu se face la fel ca si cumpararea unei perechi de pantofi, care ne-au placut, am scos banii si i-am luat, ci cu oarecare chibzuinta, tinandu-se cont de: bugetul maxim, ratele ce trebuiesc restituite lunar pentru imprumutul ipotecar, cadastrul, drepturile de inregistrare, cheltuielile notariale si diverse cheltuieli ocazionate de cumpararea locuintei, asigurarile, etc.
Chiar si unii termeni folositi in astfel de tranzactii pot fi pentru unii de neinteles, de aceia este necesara o informare corecta, initial.
Aceste situri sunt:
www.portic.be - care reuneste o sumedenie de oferte promotionale de locuinte aflate pe siturile agentiilor imobiliare belgiene.
Acest sit ofera un acces direct la planuri, caiete de sarcini, conditii si coordonate ale vanzatorilor (in cazul constructiilor noi).
www.vitrine.be - ofera informatii practice suplimentare cum ar fi: un calculator de buget, informatii asupra cheltuielilor notariale si ale taxelor comunale.
www.cadastre.be - la fel ca si cel de mai sus, diferite informatii despre locuinte in raport cu asezarea acestora, evolutia preturilor imobiliare, notari, agentii imobiliare, societati de constructii si renovari, info despre vanzarile "gré à gré" (fara intermediari).
www.notaire.be - situl oficial al Federatiei notarilor din Belgia, o multitudine de informatii in ceea ce privesc cumpararile, inchirierile, imprumuturile, etc.
www.rodv.be sau www.renteopdevoet.be www.guidesdestaux.be - ofera informatii despre obtinerea imprumuturilor ipotecare cu rate avantajoase, facand comparatie cu imprumuturile obtinute de diverse persoane.
Evident ca la toate acestea se adauga si siturile specializate in imobiliar, dintre care amintim: www.immoweb.be ; www.vlanimmo.be ; trevi.be ; century21.be ; era.be ; immo-schmidt.be ; macnash.be sau www.immobrussels.be
sau situl www.immotrace.be care scaneaza siturile imobiliare pentru a gasii informatii cu privire la data la care a fost pus anuntul si variatiuni asupra pretului locuintei vandute.
Inarmati cu toate informatiile gasite pe aceste situri, se poate trece la practica - cumpararea locuintei.
****************************************
Legea noua pentru coproprietate
Votata in urgenta pe 6 mai inaintea dizolvarii Camerei belgiene, noua lege a coproprietatii semnata de Stefaan De Clerck cuprinde modificari majore.
In Belgia sunt aproximativ 1.200.000 de locuinte in coproprietate si daca luam in calcul in jur de 3 persoane pe fiecare locuinta, inseamna ca un belgian din trei este coproprietar. Conflictele generate de aceasta situatie in comun, gestiunea care lasa de dorit, problemele dintre administratori (syndics) si locatari, necesitau o schimbare radicala a legii coproprietatii.
Noua lege votata de Camera se va aplica incepand cu 1 septembrie si ea va cuprinde:
* Adunarile generale
- acestea se vor tine o data pe an si vor fi prezidate obligatoriu de un coproprietar. Coproprietarii au posibilitatea de a inscrie diferite puncte pe ordinea de zi.
- voturile nule sau albe nu sunt luate in calcul pentru majoritatea de care este nevoie in luarea unei decizii.
- numarul de procuri este limitat la max. 3 sau 10% din totalul de coproprietari.
- coproprietarii reprezentand 1/5 din numarul total pot convoca o adunare generala daca administratorul nu raspunde la cererea lor in timp de 15 zile.
* Consiliu de coproprietate
- acesta inlocuieste consiliu de administratie si este compus din coproprietari. Acestia urmaresc ca administratorul sa-si indeplineasca bine datoriile si stabilesc un raport semestrial asupra exerciciului functiunii acestuia.
- acest consiliu este obligatoriu in coproprietatile mai mari de 20 de unitati (fara garaje, beciuri, parkinguri).
* Rolul administratorului
- mandatul maxim este de 3 ani si se poate reinoi, el facand obiectu unui contract scris. In cazul cand acest contract nu se prelungeste, administratorul nu va primii indemnizatii.
- administratorul trebuie sa-si faca o asigurare RC (responsabilitate civila);
- are obligatia sa solicite autorizatia AG (adunarii generale) pentru orice confict de interese;
- trebuie sa ceara mai multe devize pentru lucrarile mari;
- trebuie sa permita coprprietarilor sa aiba acces la documentele care nu sunt particulare, relative la coproprietate
- trebuie sa se inscrie la "Banque Carrefour des Entreprises".
* Contabilitatea
- pentru coproprietatile mici administratorul trebuie sa tina o contabilitate "simpla" iar pentru cele de peste 20 de unitati o contabilitate "normalizata".
- a gera este a prevede deci administratorul trebuie sa stabileasca un buget previzibil, pe un an, unul pentru cheltuielile curente, altul pentru cheltuielile extra;
- adunarea generala desemneaza anual un comisar (coproprietar sau extern) pentru verificarea conturilor;
* In caz de vanzare
Nu este intotdeauna usor de obtinut informatiile financiare si judiciare, in timp util, atunci cand cumparam o locuinta in coproprietate. De acum inainte aceste informatii trebuiesc comunicate la semnarea actului de "compromis de vanzare" si nu la semnarea actelor definitive, la notar.
aceste informatii sunt:
- fondurile de rezerva si daca vanzatorul are sume de plata, din urma;
- proceduri judiciare legate de coproprietate;
- procesele verbale ale Adunarii generale, pe ultimii trei ani si cheltuielile pe ultimii 2 ani...
***************************************
Contractul de inchiriere locuinta in Belgia
1. Cine poate incheia un contract de inchiriere in Belgia?
Toate persoanele majore (+18 precum si minorii care nu mai sunt sub tutela parintilor.

2. Care sunt mentiunile esentiale din contract?
Contractul de inchiriere numit BAIL este facut in momentul acordului intre parti, propietar si chirias asupra:
- imobilului sau partii din imobil care este inchiriata
- chiriei care trebuie platite.
In cazul BAIULUI scris aceste lucruri se mentioneaza la semnarea contractului dintre parti. Pentru evitarea oricarei contestatii, locatarul are interesul ca in contract sa fie mentionat ca obiectul inchiriat ii va servii de rezidenta principala.
La fel si propietarul daca nu doreste ca locatarul sa foloseasca ce a inchiriat in acest scop trebuie sa mentioneze in contract pt a evita aplicarea legii in acest sens.
3. In ce stare trebuie inchiriata locuinta?
Legea prevede ca propietarul trebuie sa ofere locuinta de inchiriat, in stare buna ca trebuie sa o intretina pe parcursul contractului pt a servii la uzajul pt care a fost destinata si sa faca reparatiile necesare pt aceasta mai putin cele normale care sunt in grija chiriasului.
Aceste reguli se aplica contractelor semnate dupa 18 mai 2007.
In momentul semnarii contractului, propietarul trebuie sa ofere o locuinta care sa respecte normele elementare de securitate, higiena si confort.
Legea din 8 iulie 2007 a descris aceste notiuni minimale pe care trebuie sa le indeplineasca o locuinta si anume:
- functiunile locuintei
- starea structurii si stabilitatea cladirii
- umiditatea cladirii
- lumina naturala si aerisirea
- echipamentul cladirii/locuintei
- accesul si circulatia in imobil.

Ce se intampla daca imobilul/locuinta nu corespunde conditiilor minimale in momentul cand chiriasul intra in posesia ei?
Chiriasul are posibilitatea sa ceara rezilierea contractului de inchiriere cu indemnizare eventual, sau sa ceara efectuarea lucrarilor necesare pentru ca locuinta sa corespunda acestor conditii elementare mentionate mai sus.
In asteptarea lucrarilor judecatorul poate cere diminuarea chiriei platite de locatar.

N.A. in practica lucrurile stau cam asa:
se cauta o locuinta de inciriat, (cu ajutorul metodelor mentionate intr-un post mai sus la INFORMATII UTILE), dupa care se ia legatura cu propietarul si se viziteaza aceasta.
cand se cade de acord asupra inchirierii se face contractul de inchiriere (BAIUL) care trebuie semnat de ambele parti. Pentru aceasta propietarul are dreptul legal sa va ceara sa depuneti (impreuna cu el se face operatiunea, sau o face el, dar trebuie sa va arate proba scrisa) la banca o suma care reprezinta "garantia locativa" si care este egala cu 3 luni de chirie.
In unele cazuri aceasta poate fi de 1 luna de chirie, atunci cand BAIUL se face pe o durata mai mica decat cea prevazuta de lege, adica 3-6-9 ani.
In concluzie se pot face Baiuri si pe durata mai mica(precum cele pt studenti 1 an), dar acestea sunt mai rare, si in general se platesc mai scump chiriile.
In mare parte din cazuri locuintele in Belgia se inchiriaza GOALE ne-mobilate, si ramâne ca locatari sa-si mobileze singuri cu ce vor. Exista si locuinte mobilate, dar, evident chiriile sunt mai scumpe.
Revenim la banii de garantie locativa, acestia se depun pe un cont BLOCAT(bani care nu pot fi scosi de nici una din parti) la o banca (in niciun caz la propietar), cont pe numele LOCATARULUI, iar dobânda aferenta este scoasa in fiecare an si restituita chiriasului.
Aceasta suma este o garantie pe care o acorda legea, propietarului in caz de distrugeri al locuintei inchiriate decatre chirias si poate fi scoasa de propietar, numai in urma unei hotariri judecatoresti, dar nici chiriasul nu o poate scoate fara acordul propietarului.
Pentru nu a avea surprize neplacute, care implica pierderea garantiei locative, trebuie la intrarea in locuinta sa se faca un CONSTAT de loc. Acesta se face decatre propietar si chirias, semnandu-se de amandoi, sau se apeleaza la o firma specializata care face acest gen de lucruri, in schimbul unei sume de bani.
Foarte important este ca la terminarea contractului de inchiriere sa se faca din nou acest constat de loc si sa se specifice ca locuinta a fost predata in aceleasi conditii in care a fost preluata.
Revenind la BAIL, acesta se poate intrerupe decatre chirias, (trimitind o scrisoare recomandata de pre-aviz propietarului) dar se plateste indemnizatie de ruptura (respectiv 3-2-1 luna de chirie, in functie de anul rupturi: primul, al doilea, al treilea an, pt contractele de 1 an = 1 luna de chirie).
Dupa ce se semneaza Baiul el trebuie inregistrat la comuna de care apartine imobilul, vezi articol "Contractul de inchiriere inregistrare on-line" din aceiasi rubrica.
Pentru completare si inregistrare in linie gasitii formularele si procedura: APASA AICI http://minfin.fgov.be/portail2/fr/e-services/myrent/index.htm
************************************************

Contractul de inchiriere - precizari
Pentru a inchiria o locuinta in Belgia trebuie semnat un contract de inchiriere (bail) intre propietarul locuintei sau reprezentantul acestuia (agentie imobiliara de ex.) si locatar. Despre asta am mai scris in articolele trecute, dar sa precizam acum ce poate (sau nu poate) sa ceara propietarul locatarului sau, la semnarea contractului de inchiriere.
Se stie ca fiecare propietar incearca sa gaseasca un locatar fiabil, care sa-i plateasca chiria regulat si sa nu-i distruga imobilul, de aceia de multe ori acesta incearca inainte de incheierea contractului sa puna tot felul de intrebari, mai mult sau mai putin pertinente, sau sa incerce sa impuna anumite conditii locatarului. Sunt acestea legale ? vom incerca sa vedem ce spune legea, in randurile urmatoare.
Identitatea
Numele si prenumele sunt necesare pentru intocmirea contractului de inchiriere. Din cele impuse de Comisia protectiei vietii private, adresa actuala a locatarului nu trebuie comunicata intr-o prima faza. NUmai daca lucrurile avanseaza si incepe un schimb de corespondenta, atunci aceasta devine utila. Totodata nu este obligatoriu ca viitorul locatar sa dea propietarului o fotocopie dupa cartea sa de identitate sau numarul national al sau.
Fisa de salariu
Propietarul sau reprezentantul sau (bailleur) cere de multe ori o fise de salariu, pentru a controla solvabilitatea locatarului, pentru a vedea daca castiga suficient pentru a plati chiria. Intrebarea aceasta este pertinenta si poate fi pusa numai in masura in care seveste evaluarii solvabilitati locatarului. Locatarul nu este obligat sa raspunda la intrebari relative la natura castigurilor sale, a profesiei, a angajatorului sau sau al CVului sau.
Recomandari
Locatarul nu trebuie sa raspunda daca este intrebat despre motivul mutarii sale. Locatarul nu trebuie sa aduca recomandari justificative de la fostii propietari, pentru a postula pentru noua locuinta.
Asigurarea incendiu
Fiecare propietar poate cere locatarului sa-si faca o asigurare impotriva incendiilor, care sa acopere pierderile in caz de dezastru. In acest mod propietarul se asigura ca ii va fi restituit bunul inchiriat in starea in care l-a oferit. (Trebuie facuta o expertiza de intrare in locuinta care sa ateste starea locului in detaliu, care va garanta restituirea garantiei locative).
Garantia locativa
Garantia locativa este stabilita prin lege. Propietarul nu este obligat sa o ceara, dar in 99% din cazuri acesta o face si atunci locatarul trebuie sa o accepte, astfel:
- o suma reprezentand 2 luni de chirie, blocata pe un cont in numele locatarului, la o banca;
- locatarul care bancii sale o garantie bancara de max. 3 luni de chirie. Banca nu poate refuza o astfel de cerere. In cazul acesta banca va stabilii cu cel care cere aceasta suma mijloacele de rambursare a capitalului.
Aceasta suma de bani blocata pe un cont, nu poate fi scoasa decat cu ajutorul unui acord scris si semnat de ambele parti (propietar, locatar) sau via o decizie a judecatorului impaciuitor (juge de paix).
Mai trebuie stiut ca o astfel de garantie, nu este necesar sa fie depusa numai in bani, ci se poate acoperii si prin bijuterii, actiuni sau alte valori.
Indexarea
Principiul indexarii nu trebuie sa apara detaliat pe contractul de inchiriere. Propietarul poate cere chiriasului sau (sau nu) o indexare a chiriei, corespondenta indexului. Chiria nu poate fi indexata decat odata pe an, la data intrarii in vigoare a contractului de inchiriere.
Daca aceasta indexare nu sa facut cativa ani, ea nu se poate face retroactiv, ci numai pe anul in curs.
Interzicerea unei activitati profesionale
Din motive fisccale, propietarul poate interzice chiriasului sa exercite o activitate profesionala in locuinta inchiriata. Locatarul poate cere propietarului acest lucru, daca se angajeaza sa plateasca consecintele fiscale a unei activitati profesionale, dar nici in cazul acesta propietarul nu este obligat sa accepte.
Inregistrarea contractului de inchiriere
Incepand cu ianuarie 2007 este obligatorie inregistrarea contractului in cel mult 2 luni dupa semnarea acestuia.

Dreptul de vizita
In partile comune ale cladirii, propietarul sau reprezentantul acestuia se poate deplasa cum doreste, dar in partile private (locuinta inchiriata, gradina, garaj, beci, terasa, etc inchiriate de locatar) NU are voie sa intre. O cauza scrisa in contract ar putea da dreptul acestora sa viziteze bunurile inchiriate, odata la 6 luni, pentru a se convinge ca locatarul foloseste bunul inchiriat in conditii normale si nu il deterioreaza. Legea il obliga pe locatar sa foloseasca bunul inchiriat intr-un mod corect.
Animalele
Propietarul poate cere locatarului prin contractul scris, sa nu detina animale intr-un apartament inchiriat.
(aici legea este cam contradictorie si cu doua taisuri, dar nu vom detalia acest aspect, acum, totusi pentru cei in cauza vedeti art. 8.1 din conventia drepturilor omului, 04/11/1950 sau situl gaia.be AICI http://www.gaia.be/fra/control.php?&topgroupname=&groupname=faq#interidiredetenir
Reparatii
Locatarul trebuie sa utilizeze bunul inchiriat de o maniera normala. Micile reparatii (o lampa defecta, chiuveta sau robinetele care curg, etc) sunt pentru locatar iar marile reparatii ( constructia, ferestrele, peretii, boilerul, instalatia de incalzit, etc) sunt suportate financiar de propietar.
***************************************
Cum se termina un contract de inchiriere (bail) de 9 ani in Belgia
Pentru o locuinta inchiriata, considerata ca "rezidenta principala", toate contractele de inchiriere au in principiu a durata de 9 ani. (am vazut intr-un articol anterior ca pot avea si perioade mai scurte)
La terminarea acestei perioade si locatarul si propietarul pot sa puna capat la contractul de inchiriere, fara a platii vre-o indemnizatie, doar cu ajutorul unui "preaviz" dat cu cel putin 6 luni inaintea terminarii contractului.
Trebuie sa aveti intodeauna proba ca ati trimis acest preaviz scris si asta se face cu ajutorul unei scrisori recomandate cu acuz de primire din partea destinatarului.
Daca nici propietarul, nici locatarul nu instinteaza in scris, de terminarea contractului de inchiriere, acesta se prelungeste din oficiu cu trei ani, cu aceleasi conditii ca inainte. In cazul acesta fiecare parte are dreptul sa puna capat contractului (bail) la fiecare trei ani, fara motiv sau indemnizarea partii adverse, cu ajutorul preavizului legal de 6 luni.
********************************************
Cine trebuie sa inregistreze contractul de inchiriere ?
Am scris in articolele precedente ca este obligatoriu prin lege sa se inregistreze contractul de inchiriere in Belgia, problema pe care o lamurim acum este: cine trebuie sa inregistreze acest contract, unde si cand trebuie facut si cat costa aceasta inregistrare. Identitatea persoanei care are obligatia sa inregistreze contractul de inchiriere depinde de natura imobilului inchiriat. Daca este vorba despre o locuinta destinata unui cuplu sau unei persoane singure, propietarul trebuie sa faca inregistrarea contractului. O poate face si locatarul, dar nu este obligatoriu.
Pentru alte tipuri de imobile - cladiri industriale, terenuri sau parkinguri, atat propietarul cat si chiriasul trebuie sa inregistreze contractul de inchirieire. La fel este si in cazul in care o cladire are dublu rol, pentru inchiriat si pentru uz profesional. Se poate face in acest caz 2 contracte distincte: unul pentru inchiriere, pe care-l inregistreaza propietarul si altul pentru folosirea partii cladirii in scopuri profesionale, pe care-l inregistreaza ambele parti.
Inregistrarea obligatorie a contractului trebuie facuta intr-un timp stabilit de lege. Pentru un imobil destinat locuintelor, contractul trebuie inregistrat in maximum 2 luni dupa semnarea lui. Daca propietarul nu inregistreaza contractul in acest timp, locatarul poate sa puna capat contractului, fara preaviz si despagubire, pentru atata timp cat contractul nu este inca inregistrat. Pentru celelalte cazuri de contracte, termenul este de 4 luni.
Atat propietarul cat si chiriasul au interesul ca sa fie inregistrat contractul, deoarece astfel i se da o data oficiala de incepere a lui.Propietarul va trebui sa plateasca taxe la stat pentru imobilul inchiriat care depind de natura contractului de inchiriere. Daca este utilizat in scopuri private, impozitul se calculeaza dupa taxa cadastrala majorata cu 40%, in caz de uz profesional, atunci castigurile locative reale se vor impozita, ceea ce nu este foarte interesant.
Daca contractul nu a fost inregistrat se vor taxa castigurile reale rezultate din chirie.
Pentru locatar este interesant sa fie inregistrat contractul deoarece ii ofera acestuia o adresa oficiala de rezidenta si o protectie impotriva expulzarii de catre propietar, dar si o protectie in cazul schimbarii de propietar, deoarece il obliga pe acesta din urma sa preia conditiile semnate in contractul cu fostul propietar.
Inregistrarea contractului pentru o locuinta este gratuit. Pentru celelalte cazuri de contracte inregistrarea este cu plata, la fel si in cazuri mixte (locuinte si scopuri profesionale).
Alte anexe la contract cum ar fi de ex. "état des lieux" (o expertiza scrisa si sermnata a starii locatiei inainte de inchiriere) se poate inregistra odata cu contractul, sau chiar si dupa aceia, tot gratuit.
********************************************
Ce se intampla daca o locuinta isi schimba propietarul
Legea contractelor de inchiriere prevede unele dispozitii in ceea ce priveste vanzarea unei locuinte inchiriate.
Protectia locatarului nu este intodeauna aceiasi si ea depinde de data perioadei de inchiriere si durata contractului.
Cu aceasta ocazie trebuie sa intelegeti importanta inscrierii contractului de inchiriere (vezi articol scris anterior)
Daca contractul de inchiriere (baiul) are o data de inregistrare anterioara instrainarii(vinderii sau donarii) locuintei, propietarul nou este obligat sa respecte aceleasi indatoriri ca vechiul propietar si asta deindata ce a semnat actul de propietate autentic. (vezi vanzare cumparare)
In consecinta chiriasul nu are de suferit in urma acestei schimbari de propietar.
Totusi dupa cum sa mentionat intr-un articol anterior, noul propietarul poate da un preaviz chiriasului pentru a locui in locuinta respectiva, respectand prevederile legii.
Preavizul acestuia trebuie sa fie de 6 luni pentru un contract de 3, 6, 9 ani sau poate platii o indemnizatie egala cu suma a 9 luni de chirie, daca doreste sa intrerupa acest contract mai repede.
************************************************
Asigurarea contra incendiilor
Doua treimi din locatari nu au o asigurare contra incendiilor in Belgia, dupa biroul independent de expertiza Galtier, specializat in expertiza cladirilor avariate de incendii.
Consecinta acestui fapt asupra locatarilor care au pierdut totul intr-un incendiu, este ca daca nu au o asigurare care sa intervina, vor avea mari probleme.
Aceasta si datorita faptului ca in majoritatea cazurilor, locatarul este responsabil pentru locuinta inchiriata. Asigurarea propietarului va intervenii in favoarea acestuia cu bani pentru ai reface cladirea, dar dupa aceasta se va intoarce asupra locatarului pentru a platii suma prejudiciului.
Daca acesta nu este acoperit de o asigurare contra incendiului, va trebui sa plateasca din buzunar aceasta suma.
Trebuie stiut ca un chirias trebuie sa restituie locuinta inchiriata in starea in care a primit-o la inchiriere si toate stricaciunile care s-au produs pe timpul inchirierii sunt in responsabilitatea sa.
******************************************
Importanta asigurarii contra incendiului
Dupa drama din Liège unde si-au pierdut viata 13 persoane, intrebarea care revine din ce in ce mai pronuntat este: "daca trebuie introdusa asigurarea contra incendiilor, obligatorie ?".
Propietarul imobilului distrus nu avea asigurare contra incendiului si in acest caz justitia va decide daca locatarii vor putea fi indemnizati, sau nu.
Despre aceasta asigurare noi am scris in doua randuri (ACI sau LTAI), aratand importanta acestei asigurari si repercursiunile ce pot decurge dintr-un dezastru de acest gen.
Trebuie stiut ca in Belgia nu sunt obligatorii decat doua asigurari:
- Asigurarea impotriva accidentelor de munca si
- Asigurarea RC (responsabilitatii civile pentru automobilisti).
In principiu, nimeni nu obliga un propietar sau un locatar sa-si asigure locuinta impotriva incendiului, cu toate acestea 94% din acestia sunt asigurati (unele birouri de studii afirma ca numai doua treimi sunt asigurati).
Asigurarea contra incendiului include de asemeni asigurarea bunurilor precum mobila, materiale sau chiar si animalele domestice. In acelasi timp aceasta asigurare are un capitol RC care despagubeste tertele persoane, daca din cauza defectiunilor produse la locuinta voastra au fost create pagube locuintelor invecinate (ex. inundatii etc).
Aceasta asigurare mai acopera si daunele produse de catastrofele naturale: furtuni, inundatii, tornade, uragane, cutremure etc.
Pretul asigurarii variaza in functie de suprafata locuintei, numarul de camere, materialele utilizate la constructie (lemn etc), valoarea estimata a imobilului, mobilierul detinut, etc.
Pentru a beneficia de o rambursare corecta in caz de sinistru, trebuie ca evaluarea imobilului si al bunurilor detinute sa fie reala si nu sub-evaluata.
Un propietar, daca doreste, poate cere chiriasului, prin contractul de inchiriere (bail) sa-si faca o asigurare contra incendiului.
In cazul in care un dezastru sa produs si locatarul este asigurat dar propietarul nu este, asigurarea plateste locatarului valoarea daunei respective, dar se intoarce impotriva propietarului pentru recuperarea sumei si invers. (este valabil si in cazul unui vecin neasigurat care produce o paguba de acest gen)
Dupa un dezastru de acest fel trebuie facute fotografii, luat legatura cat mai repede cu asiguratorul, care va trimite un expert (cel tarziu in 3 luni) pentru a face o evaluare a pagubei suferite.
Daca facturile pe care le aveti asupra bunurilor nu au ars trebuiesc trimise la compania de asigurare, in caz contrar trebuie facuta o lista a bunurilor cu preturile lor estimative.
Toate aceste lucruri sunt mai usor de spus decat de facut, uneori asigurarea cauta tot felul de chichite pentru a nu platii despagubirile, dar in caz de sinistru total daca nu sunteti asigurati riscati sa aveti de suferit pentru toata viata.
Contractul de inchiriere se poate inregistra si pe Net la adresa: http://minfin.fgov.be/myrent.htm dar propietarul va primii contractul inregistrat prin posta.
****************************************
Locatarul trebuie sa-si faca o asigurare "incendiu"
In principiu acest aspect se regleaza in scris prin "contractul de inchiriere", unde trebuie stipulat despre asigurarea incendiu (assurance incendie) a propietarului si cea a chiriasului.
Si locatarul ca si propietarul trebuie sa subscrie o asigurare incendiu la o companie de asigurari. Locatarul pentru a acoperii responsabilitatea locativa, propietarul pentru a proteja locuinta sa.
Sa dam un exemplu pentru a intelege acest aspect. Un propietar inchiriaza locuinta sa unui locatar si o furtuna mare strica acoperisul casei. Locatarul poate dovedii foarte usor ca stricaciunile facute nu sunt din cauza sa si nu va platii niciun ban pentru repararea acestuia.
In cazul asta asigurarea impotriva incendiilor a propietarului va intervenii pentru reparatie. Nu inseamna ca daca propietarul a subscris o asigurare incendiu, locatarul poate fi linistit. Exista o responsabilitate locativa pentru locatar care precizeaza in contractul locativ ca acesta va trebui sa restituie bunul inchiriat in starea in care la obtinut la inceputul contractului.
Numai uzura normala este tolerata in astfel de cazuri. In consecinta locatarul trebuie sa cheltuiasca bani pentru o locuinta deteriorata, in cazul cand nu poate dovedii ca stricaciunile nu sunt produse din cauza lui. cazul unei furtuni, vecinilor sau viciilor de constructie)
Propietarul are posibilitatea de a face o asigurare comuna pentru el si locatar, a carui pret mai mare va fi adaugat la chiria locatarului. In acest caz el nu-i mai poate reclama bani locatarului in caz de probleme.
Cu toate ca aceasta formula pare interesanta, nu este intotdeauna cea mai buna. Ca locatar nu puteti stii ce fel de asigurare a facut propietarul, iar daca acesta a declarat mai putin atunci asigurarea nu va restitui numai o anumita parte, iar restul, propietarul va incerca sa o recupereze de la chirias.
In plus abandonul recursului (asa se numeste asigurarea comuna) se aplica numai pentru incendii si inundatii sau stricaciuni produse de apa, dar in cazul cand din greseala spargeti un geam ? veti fi obligati sa-l platiti, daca nu aveti o asigurare personala impotriva incendiilor, care acopera acest incident.
Cea mai buna este o asigurare propie impotriva incendiilor cu acoperire pentru continutul din locuinta si pentru renovarea locuintei prin mijloace propii.
******************************************
Calcularea indexarii chiriei in Belgia
Pentru a determina suma unei chirii indexate in Belgia (drept pe care-l are propietarul, in fiecare an), pentru orice fel de contract de inchiriere (9 ani, 3 ani etc) trebuie utilizata urmatoarea formula: chiria de baza se inmulteste cu indicele nou si rezultatul acestei operatii se imparte la indicele de baza.
Reglementatia in vigoare mentioneaza ca in fiecare an se poate face o singura adaptare a chiriei, cel mai devreme la data cand baiul a fost semnat si a intrat in vigoare.
Aceasta mai mentioneaza ca suma maririi chiriei nu poate fi mai mare decat suma rezultata din calculul de mai sus. In schimb o clauza in contractul de inchiriere (bail) care mentioneaza o suma mai mica decat cea rezultata din formula de calcul, este autorizata de lege.
Daca la sfarsitul unei perioade de 3 ani, un acord intre propietar si chirias sau o hotarare judecatoreasca au facut ca chiria de baza sa creasca, aceasta din urma este luata in calcul pentru stabilirea ulterioara a indexarii.
Din chiria de baza trebuiesc excluse cheltuielile aferente altele decat suma chiriei, care ii revin locatarului si se aduna la aceasta suma (gunoi, apa, elec, admin cheltuieli comune la imobil etc etc)
Indicele nou este indicele pretului la consumatie al lunii urmatoare celei intrarii in vigoare a contractului de inchiriere.
Indicele de baza variaza in functie de data la care a fost incheiat contractul si data cand acesta a intrat in vigoare.
Aveti alaturat un mijloc de a calcula singuri chiria AICI http://economie.fgov.be/fr/modules/publications/statistiques/economie/indexation_du_loyer.jsp
******************************************
Despre "creditul ipotecar" in Belgia
O vorba populara spune ca "belgienii s-au nascut cu o caramida-n stomac", mai bine zis majoritatea lor doresc sa posede locuinta lor. Aceasta afirmatie este intarita si de faptul ca 75% dintre belgienii cu varste cuprinse intre 18 si 74 de ani sunt propietari de case sau apartamente. Din aceasta cauza, una din deciziile importante pe care acestia le iau in timpul vietii este subscrierea unui credit imobiliar si evident cautarea unei formule cat mai avantajoase a acestuia.
Cu toate ca fiecare persoana care imprumuta cauta rata cea mai scazuta, asta nu inseamna ca in momentul gasirii acesteia, este si cea mai ieftina varianta de pe piata si cand afirm asta ma refer la cheltuielile pentru produsele anexe (asigurarile de tot felul) care se adauga unei astfel de oferte. Astfel un imprumut cu rata fixa de 4,75%, la sfaritul achitarii lui poate sa fie mai scump decat unul de 5%, ,dar cu cheltuieli mai putin ridicate pentru produsele anexe. De regula candidatii care imprumuta de la un organism financiar (in speta - banca) se lasa sedusi si de oferta acestora pentru asigurarea incendiu, asigurarea pe viata sau pentru soldul ramas, de la acelasi organism financiar de unde au facut imprumutul si in multe cazuri acestea sunt mult mai scumpe decat in alte parti. Suma de asigurare pentru soldul ramas conteaza foarte mult la socoteala finala si aceasta este in raport cu varsta candidatului, durata imprumutului, variind in functie de situatia personala a fiecaruia, dar aceasta este fara dor si poate mai mare la bancile mari, care micsoreaza rata imprumutului si completeaza tariful prin aceste sume mai mari de asigurari.
Pentru a avea o idee asupra unui imprumut ipotecar si costurile anexa ale acestuia, exista pe situl Test-Achat (Asociatia pentru protectia consumatorului din Belgia), un calculator online care tine cont de diferitele profiluri de candidati (varsta, tip de locuinta, suma imprumutata, durata imprumutului, etc).
Acest modul tine cont de tariful oficial, tariful cel mai mic posibil, rata de penalizare in cazul cand consumatorul anuleaza inainte de termen produsele anexa.
Ce trebuie retinut din cele scrise mai sus este ca "o rata, poate ascunde o alta", deci o rata ipotecara scazuta, ascunde mai mereu costuri importante si necalculate de catre candidatii care imprumuta, precum asigurarile locuintei, a soldului ramas de platit, a cheltuielilor de gestiune etc.
Pentru a avea o idee asupra acestui calcul, vezi calculator, pe situl Test Achat http://www.test-achats.be/
*****************************************
Ce se intampla cu creditul ipotecar daca-mi pierd serviciul?
Este intrebarea pe care si-a pus-o cu siguranta fiecare om care are un credit ipotecar, sau care doreste sa achizitioneze unul.
Poate multi dintre dumneavostra si-au amanat proiectul de a cumpara o locuinta de frica instabilitatii job-urilor in aceasta perioada de criza.
Ei bine, solutii sunt daca cunoastem legea din Belgia si o folosim in favoarea noastra.
Daca v-a pierdeti slujba exista posibilitatea s-a suspendati restituirea ratelor creditului ipotecar, pe cateva luni sau sa beneficiati de ajutorul financiar in urma unei asigurari, care in unele cazuri este gratuita.
Suspendarea temporara a ratelor creditului
Daca vreodata situatia dumneavoastra financiara se deterioreaza datorita pierderii serviciului, a unui somaj temporar etc, prima solutie la care trebuie sa recurgeti este de a cere institutiei financiare care v-a imprumutat sa v-a suspende temporar sau sa v-a reduca rata creditului ipotecar.
Aceasta se face prin trimiterea unei cereri prin scrisoare recomandata, in care sa explicati clar motivele pentru care doriti acest lucru.
Banca ofera posibilitatea suspendari temporare a creditului pe o perioada de maximum 6 luni, bineinteles pentru a beneficia de aceasta solutie trebuie sa indepliniti anumite conditii (de ex. in perioada ultimelor 12 luni sa fi platit fara intarziere ratele creditului respectiv)
Evident ca durata creditului se v-a prelungii apoi cu prorata duratei suspendarii acestuia.
Re-negocierea imprumutului
O alta solutie ar fi sa re-negociati conditiile imprumutului, pentru a marii perioada de rambursare a lui, micsorand astfel suma lunara de plata. Daca nu puteti obtine satisfactie din partea bancherului vostru incercati o mediere cu un judecator (juge de paix vezi articol la aceiasi rubrica) pentru a nu fi pusi in situatia ca banca sa v-a puna sechestru pe locuinta si sa o scoata la vanzare.
Asigurarea gratuita impotriva pierderii involuntare a serviciului
Aceasta asigurare exista, se ofera in anumite conditii cetateanului si difera de la o regiune la alta in Belgia.
Regiunea Wallona
Asigurarea ramburseaza in totalitate sau partial creditul ipotecarin cazul pierderii serviciului sau incapacitatii de munca in conditiile urmatoare:
- nu trebuie sa fi fost propietarul unei alte locuinte cu doi ani inaintea cererii
- trebuie sa fi lucrat cel putin timp partial (mi-temp) cu un contract de durata nedeterminata sau ca independent cu titlul principal sau macar cu un contract de timp partial in invatamant (cu o vechime de 8 ani minimum)
Alte conditii cerute sunt ca locuinta sa fie o constructie noua, in sectrul privat, o locuinta pe care o renovati pentru o anumita suma, sau o locuinta in sectorul public (vanduta de catre CPAS)
Asigurarea, acopera rambursarea imprumutului plafonat la 6200€ pe an, pentru o durata de 3 ani, in cazul pierderii serviciului in primii 8 ani de la inceperea rambursarii creditului.
Pentru a beneficia de aceasta asigurare, trebuie sa introduceti o cerere, in primele 6 luni dupa semnarea actului de propietate. Aveti un formular pe care trebuie sa-l completati AICI
dar informatii suplimentare mai ample obtineti dupa situl Regiunii Wallone APASA AICI
Regiunea Flamanda
In regiunea flamanda asigurarea gratuita se v-a aplica de la data de 1 aprilie 2009, ea exista si inainte dar a fost suspendata la 1 august 2008.
Conditiile de acordare au fost modificate, acum nu mai este o limita la suma totala castigata, dar sunt alte conditii:
- trebuie sa fi lucrat cel putin 12 luni neintrerupt ca muncitor, functionar sau independent, inaintea cererii,
- valoarea locuintei sa nu depaseasca 320.000€ sau 368.000€ in comunele cele mai bogate.
- trebuie sa fi contractat un imprumut de minimum 50.000€ pentru cumparare sau constructie si 25.000€ pentru renovare.
Asigurarea este valabila pentru 10 ani. In cazul pierderii serviciului sau incapacitatii de munca involunrtare, aceasta intervine pentru o durata de max.3 ani. Pentru o incapacitate de munca se poate obtine max 500€ pe luna pentru primul an si 400€ al doilea an iar in al treilea an numai 300€.
In cazul pierderii serviciului aceleasi sume sunt oferite dar ele sunt repartizate in doua perioade de maximum 18 luni. Intre aceste 2 perioade trebuie sa fi lucrat minimum 3 luni si trebuie sa colaborati cu VDAB pentru cautarea activa a unui serviciu.
Pentru aceasta asigurare incepand cu 1 aprilie 2009 puteti introduce cererea si incepand cu martie puteti accesa situl unde gasiti toate aceste informatii APASA AICI
Regiunea Bruxelles-Capitala
La Bruxelles nu exista asigurare gratuita pentru pierderea mijloacelor financiare, dar sunt nenumarate organisme care propun asigurari cu plata in acest scop ("assurance revenu garanti").
In concluzie: "cine stie, cunoaste, cine nu s-e informeaza..."
******************************************
Sit imobiliar util
Un sit Internet gratuit, www.immotrace.be , unde persoanele interesate in cumpararea unei locuinte in Belgia, pot vedea anuntul cu pretul de plecare pe care aceasta la avut, cand a fost publicat prima data.
Pe acest sit puteti avea o idee despre pretul pe m² al locuintelor, in toate comunele din Belgia, puteti face o cautare a unei locuinte de vanzare in comuna dorita, coltul afacerilor bune, evolutia pietei imobiliare din Belgia, siturile de specialitate imobiliara, statistici, intrebari si raspunsuri frecvente, dar si principiul de functionare al sitului, al carui video il redam mai jos.
******************************************
Contractul, cu un agent Imo
Incepand cu 2007, in Belgia, a intrat in vigoare legea privind "contractele (vanzare sau inchiriere) prin intermediul unui agent imobiliar".
Aceasta lege detaliaza anumite conditii la care trebuie sa raspunda acest tip de contract, precum si practicile comerciale aferente.
In primul rand, la fel ca si in cazul celorlalte contracte si acesta trebuie sa se faca in scris. Clauzele acestui document, oficial, trebuie sa contina:
- misiunea agentului imobiliar si puterea acestuia;
- tariful care trebuie platit;
- durata contractului si cauza "renuntarii"
Exact, trebuie sa existe o cauza de renuntare, deoarece orice persoana are dreptul oriunde si intotdeauna (chiar daca contractul a fost incheiat la domiciliul sau), la o perioada de gandire de 7 zile.
In acelasi timp si cum am scris mai sus, un astfel de contract trebuie sa precizeze clar, rolul precis al agentului imobiliar.
Misiunea si puterea acestuia, trebuie descrisa foarte clar si fara subintelesuri intr-o singura rubrica a contractului, stabilind intre altele daca misiunea sa implica semnarea contractului in numele propiu sau in cel al clientului.
In cazul al doilea, clauzele contractului de intermediere trebuie sa mentioneze o descriere clara a posibilitatilor si limitelor la care agentul imobiliar poate negocia pretul si conditiile din cadrul misiunii convenite.
ATENTIE, in cazul contractului de intermediere de vanzare sau inchiriere (apartament etc), pentru care agentul imo are ca misiune sa negocieze pretul si conditiile de vanzare sau inchiriere, pretul minim de vanzare sau inchiriere cerut, trebuie sa fie specificat.
Alta remarca importanta este: contractul exclusiv nu poate dura decat 6 luni maxim, deci cand agentul imo beneficiaza de exclusivitate, durata de contract intermediar nu poate fi superioara a 6 luni.
*************************************************

Locuinta inundata - cum procedam ?
Belgia este tara "ploilor" si din acest motiv nimeni nu este scutit de probleme cauzate de inundatii.
Acestea probleme care apar din cauza inundatiilor sunt considerate in Belgia ca "dégâts occasionnés" si sunt asigurate prin polita de asigurare impotriva incendiilor, care asigura in acelasi timp si catastrofele naturale.
Aceasta polita asigura impotriva inundatiilor, a canalizarilor publice care deborda si a alunecarilor sau surparilor de teren, sau a unei conducte de apa, din strada, care apartine Regiei Apelor si care se sparge si produce inundarea locuintei voastre.
Daca aveti vre-o problema de acest fel, trebuie sa declarati sinistru la compania unde ati facut asigurarea impotriva incendiilor, deoarece aceasta este cea care va trebui sa plateasca.
Trebuie luat legatura cu aceasta companie (eventual cu persoana care a mijlocit contractul - coutier), pentru intocmirea dosarului necesar.
Daca nu sunteti asigurati impotriva incendiilor si intr-o zi se produce o calamitate naturala (ea trebuie sa fie recunoscuta prin "arrêté royal"), aveti dreptul la un ajutor financiar din partea "Fondului de Calamitati", dupa ce ati introdus un dosar la aceasta institutie.
Mai multe informatii pe situl SPF Economie
************************************************************

Prima de renovare in Belgia
Criza actuala face ca investitia in locuinta sa fie un mijloc avantajos de folosire a banilor pe care ii aveti. Daca acest aspect va determina sa incepeti o lucrare de renovare a locuintei voastre trebuie stiut ca exista in Belgia posibilitatea recuperarii unor sume de bani, de la stat, sub forma unor "prime de renovare", despre care vom scrie in continuare.

Prima de renovare in Flandra are un adevarat succes dupa cum scrie jurnalul De Morgen, in cei doi ani de existenta a sa.
Astfel la sfarsitul lui martie erau 44565 de cereri, cu o crestere de 50% in ultimele 6 luni. Aceste prime in majoritate au fost cerute pentru lucrari de tamplarie exterioara, acoperis, sanitare.
Daca locuiti in Belgia incepand cu varsta de 18 ani, puteti beneficia de o prima de renovare.
Tipul de lucrari pentru obtinerea primei
In general toate lucrarile la acoperis, tamplaria exterioara sau podea, refacerea si transformarea instalatiei electrice, eliminarea mucegaiului si umiditatii.
Conditiile de acordare a primelor depind de regiunea de unde este locuinta care trebuie renovata, astfel in:
Valonia
In principiu locuinta trebuie sa fi fost locuita pe o perioada de min.15 ani, iar persoana care cere prima trebuie sa locuiasca cel putin 5 ani in aceasta, dupa renovare.
Prima este de 20%(fara TVA) din suma facturii de reparatie, dar nu poate depasii 1480€. Factura pentru care se poate cere prima, trebuie sa fie de 2000€ (fara TVA) minimum, sau 1000€ (fara TVA) min. daca faceti singuri lucrarile.
Daca castigurile voastre sunt reduse (trebuie intrebat despre acesta la Administratia Comunala respectiva, sau pe situl Regiunii Valone http://dgo4.spw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp ) se poate acorda 40% din facturi, maximum 2980€(fara TVA)
Bruxelles
Locuinta trebuie sa fie de min. 30 ani in momentul cererii. Propietarul(cel care face cererea) trebuie sa locuia cel putin 5 ani dupa renovare in aceasta si sa o repare in conformitate cu Codul locuintelor.
Suma primei depinde de castigul anual al cerui care o cere si de locul unde este situata locuinta. (Aveti AICI http://www.primes-renovation.be/emb_carte.php un sit unde puteti calcula indicele de calcul in functie de locatia voastra)
Daca castigurile din casa(sot si sotie, etc) sunt:
- inferioare la 30.000€ obtineti 70%, fara importanta zona unde se afla locuinta
- de la 30 la 60.000€ intre 30 si 50% in functie de zona
- superioare la 60.000: de la 0 la 40%
Suma maxima a lucrarilor este de 35.000€, majorata de 5000€ pe camera, incepand cu a treia camera.
Atata timp cat aceasta suma nu este atinsa, puteti introduce cereri noi, pentru aceiasi locuinta. Nu sunteti obligati sa faceti toate lucrarile in acelasi timp
Gasiti AICI toate informatiile utile.
Flandra
Locuinta trebuie sa fie de cel putin 25 de ani si sa fie in regiunea flamanda.
Castigul in casa nu trebuie sa depaseasca:
- 37.340€ pentru celibatari fara persoane in grije
- 53.350€ pentru celibatari cu o persoana in grije plus 2990€ pentru fiecare persoana in grije, in plus
- 53.350€ pentru cupluri, casatoriti, coabitanti legali, plus 2990€ pe persoana in grije
Prima de renovare se calculeaza in baza facturilor, bonurilor de comanda si tichetele nu se iau in considerare.
Investitia minima trebuie sa fie de 10.000€(fara TVA) si prima reprezinta 30% din totalul facturilor(fara TVA) cu o limita de 10.000€ maxim.
Pentru informatii suplimentare vedeti AICI http://www.wonenvlaanderen.be/
**********************************************